从银保监会“23号文”的出台到房企海外发债的限制,近期房企融资渠道不断收紧,倒逼房企从原来的债权融资为主逐渐向股权融资或项目端融资方向转变。地产融资将迎来真实的股权投资时代,但真实股权投资相比以往的债权投资将面临更多的风险,包括经营风险、财务风险和法律风险。这对于金融投资机构的风险控制和管理能力提出了更高的要求,需要对项目从投资到退出具有全面的管控。而在这方面,地产私募基金比信托转型更早,对项目的主动管理能力更具优势,投后管理体系和人才机制建设更完善。


与其他的股权投资项目不同,由于房地产属于资金密集型行业,地产项目需要从投资筛选项目的那一刻就要开始进行风险控制,风控团队需要全程参与整个投资决策过程,以及投后管理过程,直到项目退出。



从项目的投资到退出,一般地产股权投资私募基金常见的风控措施有以下几种:


风控措施

备注

1

股权质押

项目公司股权质押给基金

2

掌控董事会席位

获取一名或多名董事席位,具有重要事项一票否决权

3

现场管控

派项目常驻管理团队监管项目现场

4

成本管控

指派项目财务人员,对项目成本进行管控

5

章证照监管

对项目公司公章、财务印鉴、证照进行管控限制

6

销售监管

项目销售情况达不到预期,基金股东有权对底层资产进行降价销售,

7

资金归集

基金到期日前倒数3个月,资金归位50%/80%/100%,具体比例可视情况商定


项目的投后管理是对前述风控举措的实施与落实,也是项目最后能够安全退出、稳定盈利的关键环节。由于房地产行业政策区域性强、关联行业多、投资金额大、投资周期性长等特点,地产项目投后管理的难度更大、专业要求更高。

对项目进行的主动管理的核心体现在对项目从实际投资后到项目完全退出的整个时间周期内的投后管理,一般对地产项目的投后管理主要是对以下几方面进行监管:


1

派驻项目管理人员

向项目公司派遣项目现场常驻管理团队,包括:董事、财务总监、行政副总等(具体视情况商定),对项目进行财务监管及章证照监管,对项目日常开发建设进度、管理运作进行管控。


2

账户监管

向项目公司派遣专门的财务人员,进行项目收支管控。对账户的监管包括资产收入监管和资金支出监管:开立专门的销售回款账户,确保项目销售所得价款全部进入销售回款专户;委派财务管理人员对项目公司实行资金预算控制管理,监管账户的任何资金支出均应经股东各方审定的资金支出计划进行。


3

资金监管

项目资金的使用情况由财务人员统计监管,并定期汇报管理层,监管内容包括资金预算报表、工程成本、各费用支出情况,资金使用月报及销售回款情况等。


4

章证照共管

项目公司公章、法人章、财务专用章、营业执照、开户许可证、机构信用代码证、税务登记证及房地产“四证”等项目公司印章、证照,放入保险柜中由基金派驻管理人员与项目方共同管理。


5

开发进度监管

根据项目开发流程节点计划时间表,项目管理人员对项目开发一级/二级时间节点以及施工情况进行监督管理,按月编制项目工程计划与实际进展情况,定期汇报管理层。把控项目开发正常节奏,确保项目在预计时间内进行销售并退出。


6

销售监管

在项目销售阶段,对销售计划、定价及营销费用预算进行审核,销售回款情况有财务人员监管。按周或月度出具销售情况报告,与销售计划进行对比,若过程中达不到预期,项目管理人员提出改进方案,确保销售计划的顺利实施。


7

重大事项监管



若发生项目公司管理失控、项目主要合同执行发生变化、特殊关联交易等需要第一时间通报管理人员,进行项目突发事项的风险管理。 


对地产项目的主动管理能力体现在于风控、投后管理的实质把控,尤其是股权投资基金,要优先考虑底层资产的安全性,其次为交易对手的历史业绩。地产真股权投资项目要求基金管理人具备地产开发经验以及专业的投后团队,对底层资产和项目资金进行全面管控,才能实现资金的安全退出及收益获取。


绿创金融作为专注于地产并购的投资机构,对于地产项目真正的股权投资运作,凭借专业的地产开发经验及主动管理能力,在对地产项目的主动管理方面具有显著优势。在地产并购项目的风险控制方面,绿创金融凭借丰富的地产开发经验,从投入到退出进行全程风险管理,可迅速发现及识别项目开发运作过程中产生的各种风险,并进行妥善处理;在项目投后管理方面,绿创金融凭借专业的地产项目管理团队,对项目现场派驻管理人员,全面管控项目进度及资金使用情况,为地产项目的顺利退出保驾护航。在当前地产项目真股权逐渐成为主流的时代,绿创金融凭借专业的地产开发经验及主动管理能力,将成为在地产并购投(专业投资)、融(独立募资)、管(主动管理)各个环节都具有显著优势的投融管一体化平台。



返回

深圳绿创资本控股有限公司

服务热线

400-820-5366

上海市黄浦区黄陂南路838弄中海国际中心A座1908室

lvchungcapital@lvchung.com

021-61194567

微信公众号

Copyright © 2019 深圳绿创资本控股有限公司 粤ICP备19050269号-1