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房地产业务可以分为八大开发阶段


通常而言,房地产业务可以分为八大开发阶段:土地一级开发——拿地及土地确权——规划方案设计——施工图设计——项目施工建设——项目预售——竣工验收备案——交房。 


其中,土地一级开发仅有部分项目涉及,大多数房地产项目直接从拿地的环节开始;规划方案设计、施工图设计一般是在拿地后进行,但部分企业为了加快周转可能将规划设计的阶段提前,如一些房企提出“摘牌即开工”,就是将这两个环节前置。


从项目开工到达到预售条件一般耗时在3-4个月左右,通过项目预售房企可以实现现金流回笼,之后继续建设施工直至项目竣工验收备案、交付使用。从拿地到竣工验收备案的时间一般在 24 个月左右。 



(1)  土地一级开发

土地一级开发是指将“生地”变成“熟地”,达到土地入市交易的条件。根据土地所处状态,可以划分为生地、毛地、熟地。



土地一级开发是将生地、毛地转变为熟地的过程,主要内容有,拆迁安置、规划设计条件、环境评估、土地预审、土地立项审批等。完成一级开发后的土地纳入土地储备库,依据年度土地供应计划出让或者直接入市交易。


(2)  拿地及土地确权 

房企拿地的方式主要有:出让、划拨、与土地使用权拥有者合作、转让等模式。



土地出让是我国房企拿地的主要方式。土地使用权的出让,是指国家以土地所有者的身份,将土地使用权在一定的出让年限和条件下给土地使用权使用,并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。我国现行的土地出让方式有协议出让、招标、拍卖、挂牌等四种形式,其中招拍挂是房企拿地的主要方式。 


由于协议出让没有引入竞争机制,国家对协议出让的范围进行了明确限制,经营性土地使用权必须以招拍挂的方式出让。



近年来,土地合作开发成为房企降低拿地成本、分散风险的一个重要途径,在房企之间的运用越来越普遍。据统计,从 2019 年 1-5 月百强房企拿地方式来看,招拍挂获取土地仍是主流,但拿地方式逐渐多元化,收并购地块成交幅数占到 13%。


(3)  规划方案设计-施工图设计 

对于正常发展的项目而言,规划方案设计阶段工作一般会持续近2.5-4 个月。施工图设计是在规划方案设计之后的进一步细化,一般持续超过2个月的时间,主要围绕“一份图、两个证”进行,即施工图、建筑工程规划许可证、建筑工程施工许可证。为了加快周转,部分房企将规划设计的阶段提前。


(4)  项目施工建设

施工是指从开工进场到项目完工的整个过程。一般由项目工程部主导这一阶段的工作,直接对项目开发质量、过程安全管控、工程进度与过程管理行为控制进行管理。房地产项目的建设施工可以由房企自行主导,也可以外包给建筑公司,开发商负责控制成本,支付工程进度款,确保工程按预先进度计划实施。


(5) 项目预售

1994 年出台的《城市房地产管理法》正式建立了房地产预售许可制度。项目预售是项目开发运营工作的重中之重。



第一, 预售是项目建设资金从纯投入到开始有收入 的转折点,改变了建设项目的现金流状态。




第二, 达到预售条件时,主体结构已施工至1/3 或结构封顶,进入到建设项目较为顺畅的阶段。



项目达到预售条件需要满足以下两方面要求:

一是前期专项报建事务的进展情况;

二是现场工程施工的进展情况。前期专项报建事务的进展是指,开发商必须已经获得《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》等四证。


现场工程施工的进展情况是指,项目在建设进度上也需要满足一定要求。



(6)竣工验收备案-项目交付 

取得项目竣工验收备案证是项目真正完工的唯一标识。

对于一些企业房企而言,特别是上市的那些房企,竣工验收备案是企业业绩指标之一,是决定项目能否进行利润结转的重要前提。项目办理竣工验收备案后,房地产项目可由存货中的开发成本转入开发产品。 


办理竣工验收备案后,项目进入交付阶段。

项目交付要满足三个条件:

一是交付文件资料和公示证照的准备工作;

二是交付前的项目问题的查验整改工作;

三是完成项目移交物业。交付完成后确定权属转移,正式完成房地产企业的利润确认。


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房地产经营过程中可能存在风险的环节


从房地产开发业务的流程来看,其现金流的压力、项目开发风险呈现出随着项 目的推进而不断减小的趋势。 


土地成本在建筑物的成本中占比较高。我们以居住用地的年度平均楼面地价/年度住宅平均价格,估算地价在房价中的占比,可以看到,2018 年一线城市的楼面地价/房价占比平均约为 40%左右,其中北京、上海、深圳、广州的年度平均楼面地价 /年度住宅平均价格分别为 55%左右,21%左右,33%左右,52%左右,北京 18 年的平均楼面地价占到年度住宅均价的 55%左右,是一线城市中地价占比最高的城市。


房企的经营风险容易发生在三个阶段:

一是土地一级开发阶段(仅部分房企参与),二是拿地阶段,三是预售阶段。 



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结语


对于房企的业务流程,招拍挂等土地获取方式和并购形式在业务流程有些许不同,这里主要提供一个一手地经营环境风险点的思考角度,以供参考。事实上,一个完整的地产拿地、开发、销售流程,需要完整的全流程的管控能力,特别是地产并购这块要求更高。绿创金融作为专注于地产并购的投资机构,对于地产项目真正的股权投资运作,凭借专业的地产开发经验及主动管理能力,在对地产项目的主动管理方面具有显著优势。在地产并购项目的风险控制方面,绿创金融凭借丰富的地产开发经验,从投入到退出进行全程风险管理,可迅速发现及识别项目开发运作过程中产生的各种风险,并进行妥善处理。在当前地产项目真股权逐渐成为主流的时代,绿创金融凭借专业的地产开发经验及主动管理能力,将成为在地产并购投(专业投资)、融(独立募资)、管(主动管理)各个环节都具有显著优势的投融管一体化平台。


                      参考资料:《潘捷:东方证券-固定收益专题报告》

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