1-2月份市场情况来看,投资方交易动作较为谨慎。但近期一些市场观点反馈,多头思维浓厚,甚至认为疫情也会是投资机遇,如果真的懂辩证法,差不多会明白任何一次危机都是上天赐予一些人最宝贵的机会。没有危机,一些机构如何去打破原有势力定义的格局?这一场大疫,注定了要改变还很多人的命运,同时也会改变商业地产的生态,释放出更多的机会,这个机会可能反应在整体市场机会上,也可能是在利基市场机会上。


支撑资本机构乐观心态的主要有三点逻辑:


1)短期来看,资本正在寻求最佳买点

 

据钟南山院士所推断的疫情结束时间(4月),对于逐利性强的资本而言,这段时间正好给投资方很好的杀价时机,在大部分人都觉得看不清市场情况甚至有恐慌情绪时,等待好合适时机出手是理所当然的举动。而1、2分的的观望,其实反映出来的,不是交易欲望,而更多侧重于标的的筛选和策略性的议价。


 


2)中期来看,疫情后租赁需求迅速增长

每次灾难过后也是城市复兴的开端,对于商业地产更是如此,消费、就业在疫情后的反弹增长也会带给商业地产的需求。


2003年非典时期的北京写字楼市场为例,在疫情发生当年,北京甲级办公楼净吸纳量仅4.7万平方米,仅为去年同期的37%,且全年的租金指数也相比2002年下降了6%。


但随着疫情得到有效控制,全市写字楼租金及需求水平旋即回调,2004 年北京甲级办公楼市场租金指数同比增长了11.2%。年净吸纳量也达到了约200000平方米左右,是2003年的4.7倍左右。


虽然当前中国所面临的疫情严重度和整体经济环境与非典时期有所不同,但这些数据一定程度上也反映出疫情结束后商业地产能够回归发展轨道,有租赁需求就意味着有营运现金流,对应的资产估值得以提升,这让投资机构在判断此次疫情影响上提供了信心支撑。


3)长期来看,中国具备稳定增长的经济


疫情结束只是时间问题,而资本力图放长远看未来,经济抗风险与持续增长能力是重要投资评价指标。


从抗风险角度来说,本次疫情对中国经济造成的影响尚无准确定论,恒大研究院预测2020年的GDP增速因疫情控制程度来看可能会在5-5.4%左右,对比2019年增速至多下降1个百分点。


与全球的其他国家相比,中国明显在经济抗风险方面更具韧性。


 


短暂的疫情并不会动摇中国的经济根基,制造业与服务业将逐步回归正常。商业地产作为经济发展的一部分,资本愿意看好中国的物业,也是坚信中国经济会在灾难过后的触底反弹。

当然,近两天,意大利,美国反应出来的全球对新冠疫情防控的不确定性,也会增强的投资机构出手疑虑性和谨慎性,这点不可忽视。


2.

指标

城市治理水平,将成为新的考量投资指标


虽然受疫情影响下1-2月商业地产投资情况不理想,但一些机构在以后的投资工作中,可能会将城市治理水平成为投资指标。


城市配套完善,城市治理水平成为投资指标


此次疫情让投资人都有所感悟,判断城市的价值不仅看经济发展的基本面,应对突发事件的应急能力也是重要的考量因素之一。


特别是本次疫情中某些地方政府缺乏现代化的执政能力,普遍受到公众质疑。部分资本机构坦言今后会将城市治理水平纳入投资评价体系当中,毕竟在灾难爆发时能及时控制局势,过后经济也能迅速步入正轨。


整体上看,一些长三角等沿海城市在疫情响应及处理都相对及时,而且城市民众的主动防疫意识较强。


投资商业地产其实就是与当地城市命运紧紧绑定,相信战疫过后更多的投资机构会将城市治理水平纳入至其投资评价体系中。


本次疫情究竟对商业地产投融资造成多大的负面影响,目前来看还很难准确预测,可以预计的是一季度开发商和资本机构业务可能都难回正轨。


但作为资本密集型行业,也作为国家经济的“稳压器”,商业地产的需求并不会消失,只会延后,疫情不会改变市场的基本面,资本机器也不会就此停止转动。


3

小结

危机孕育新一轮商业地产变革


逆风前行,亦见风口。值得注意的是,随着疫情的深入和发展,必然会产生涟漪效应,其延伸的配套产业链条,也会让越来越多的新老行业焕发生机与活力,更多新兴产业也将由此萌生,而源于新需求创造出的新供给,开创蓝海市场未来可期。


而待疫情之后,再回头想想看看,这段时间从模式上,从格局上的新一轮商业地产变革,也可能已经在孕育之中。2020年的开头或许会成为商业地产变革的催化剂,值得从业者积极去思考,并落实到具体实践中来。

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