市场对对住宅的需求,分为刚需,改善,投资性三种,而受当前疫情的影响,这三类需求又会出现一些变化。


01

刚性需求。


我们看刚需的几个类人群的逻辑。

(1) 农民工群体

1月19日,国家发改委新闻发言人孟玮介绍,2020年,将推动新型城镇化高质量发展取得新进展,推动城镇落户,保证全面完成1亿人落户目标。

我们看到1亿人的进程需求不变,所以这个长期逻辑仍在并无消灭。但是短期来看,受之前的疫情影响,返乡置业的高潮期已然过去,下次只能明年过年时间。而且,疫情影响经济特别是对消费影响很大,很多农民工也从事消费行业的服务,所以收入预期会下降,购房需求的延迟也容易成大概率事件。


对于依靠农民工及返乡置业逻辑推动起来的地产市场,例如安徽,河南等一些地区的地产市场今年应该不会乐观。


(2) 毕业学生群体

大学生毕业留城市,1月28日教育部负责人表示:“今年扩大硕士研究生招生和专升本规模,将重点投放服务国家战略和社会民生急需领域”。

短期看,这是解决毕业大学生的就业压力的配套措施之一,所以一部分会继续读书,刚性需求也会延后。


(3) 拆迁安置、旧改群体

相对于农民工和毕业学生群体,这类群体基本不受影响,或者直接受益。例如,随着疫情的发生,旧改成为一个提升政府口碑,又能增加就业和GDP的工作,其规模有可能加大,受益人群有望增加。


02

改善需求


疫情对改善性的影响并不大,但是会影响购房节奏和偏好。既然疫情发生了,市场正常的预期是疫情结束之前的一段时间房地产成交量低迷。例如,北京1-2月份合计成交量下跌50%。如果一段时间内房地产成交量不起来,慌的就是房企和二手房东,市场也会变成买方市场。那么即使有改善性的需求,恐怕也不用着急,可以慢慢选。实际上,从现实的角度讲,虽然很多房企推出了vr看房,但是买房子不是简单的网络消费,去现场看的需求仍然存在。


在偏好来讲,我们认为中西方有些是相通的。


以最近的美国为例,由于近期新冠疫情爆发,外加纽约开始施行严格的居家隔离令,不少富人搬去了汉普顿和哈德逊河谷。这使得原本应处于淡季的郊区房屋租金大涨,有的甚至涨了4.5倍。


很显然,对于国内一些手有多余资金的购房者而言,在城市群及都市圈城郊选择舒适宜居的低密度、高品质住宅产品,进而享受生活,也逐渐成为一种不错的选择。


03

投资需求


投资性需求的这部分人是把房子当成投资品,过去很多年的房子收益是最高的。但市场也在发生变化,由于房住不炒的基调延续,使得一些资产收益超过房子,今年按照目前市场的情绪看,有可能其他投资品的想象空间大于房子。所以,这部分投资的需求会分流到其他市场。


综合来看,中央已经定调房住不炒,后期放松房地产市场的空间虽有,但是需要根据因城施策的节奏来看,所以短期看,对于住房的投资属的强调,应该处于保留态度。


对于不同的客群,需要房企在市场调研过程中,实事求是,依据当前环境,将着力点放在刚需和改善人群的攻坚上,做好精准研判,踏实地做好产品,更好地迎接疫情后的被压抑需求的释放。

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