2016 年至今,在“房住不炒”的政策基调下,房地产行业调控政策持续收紧。整体来看,疫情冲击将加剧房地产投资增速的下行趋势,但地产作为经济压舱石的属性依然存在。


01

全球疫情爆发促发悲观情形调控放松可能性增强

 

全年来看,在疫情影响下房地产投资增速将有一定幅度回落。 一方面,疫情对经济的拖累将会调整预期,房企新开工增速将有所减弱,进而拖累施工与竣工进度。

另一方面,全年商品房销售的下滑使得房企资金周转压力加大,将对房地产投资形成拖累。此外,在疫情结束后,房企在资金周转压力加大背景下,大概率会采取较为进取的市场策略,某种程度上抑制了销售金额的增长幅度。

 

 

资料来源招商银行

 

2月份招商银行建立的模型推演

 

全年地产调控节奏上看

房地产调控政策或先松后紧,房地产投资同比增速将会先下后上最后趋于平稳。


全年投资增速预测的三种情形

 

1基准情形下,假设疫情在 2 月末出现拐点,经济于一季末逐步恢复,则上半年房地产调控政策或边际放松,二季度商品房销售与投资同比增速均开始反弹,下半年随着房地产景气度改善,调控政策或边际趋紧,全年房地产投资增速位于 0%附近。


2乐观情形下,经济迅速出现深 V 型反弹,房地产调控政策或继续坚持房住不炒的主基调,上半年房地产投资增速缓慢恢复,下半年趋于平稳,全年房地产投资同比小幅负增长。


3冲击情形下,疫情深度冲击经济导致企业和居民产生悲观预期,则房地产调控政策或显著放松,二季度后房地产投资增速将会快速反弹,全年房地产投资同比增速位或上行至5%。

 

很明显,随着全球疫情蔓延,已触发第三种悲观情形的条件

 

也就说,在一城一策”框架下的地产调控政策或由显著放松的可能性越来越大。

 

且 2020 年作为全面建成小康社会和十三五规划的收官之年, 稳增长目标重要性有所提升,尽管增长目标会有下修的可能性,但是稳增长稳就业这一方向大致未变

 

房地产市场对于稳定就业和提振经济增长方面具有立竿见影的效果,因此,部分地区房地产调控政策或出现边际放松,因城施策的空间将进一步增加。


02

哪些地区可能率先进行政策调整


部分土地出让收入依赖度较高的地区将率先对房地产调控政策进行放松。

 

我们用土地出让收入/地方财政收入来衡量地方财政对土地出让收入的依赖程度

 

分地区看,重庆、河南、江苏、山东的土地出让收入/财政收入超过 80%,湖北暂未公布相关数据,但受疫情冲击严重,以上地区将率先对房地产调控政策进行放松。

 

河北、广西的土地出让收入/财政收入超过 70%,亦具备调整房地产调控政策的动力。而黑龙江、山西、辽宁、上海、北京、新疆、甘肃、青海等地区的土地出让收入/财政收入低于 40%,房地产调控政策放松的步调或稍慢。


部分地方财政对土地出让收入依赖较高

 

资料来源招商银行国家统计局


03 

小结在扩内需的过程中地产不会缺席

 

海外疫情仍在快速扩散,资产价格的大幅下跌已经引发了海外流动性危机,其诱发的债务危机不是不可能。而对于中国而言,由于疫情基本得到控制,且政策工具箱完备,市场普遍认为危机不会发生,且避风港的逻辑是成立的。

 

根据最新要求,未来所辖县区均为低风险的省份,要全面恢复正常生产生活秩序。截止目前,全国有 28 个省已成为低风险区域,这意味着 4月份的经济有望全面恢复议。

 

尽管避风港属性较强,但由于海外疫情严重,海外需求受到压制,在此背景下,政府加杠杆投资,积极扩内需会成为未来一段时间的主旋律。

 

很显然,土拍作为地方财政的重要来源,地产及产业链作为内需的重要组成部门,不会缺席。

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