上周末业内开始广泛传播“广州取消限价”的消息,实际上只是位于广州郊区的花都区、南沙区和增城区放松了部分价格管制。这三个行政区无论是地理位置还是经济水平均处于广州非核心地位,且三区相对于中心城区也较为地广人稀,楼市供需远没有达到紧张状态。目前三区的房价也处于广州各区排名中的末位,因此不难理解为什么楼市政策调整会先从这三区开始。


数据来源:安居客最新二手房数据


数据来源:广州统计局


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一、具体政策
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根据业内人士参加19日上午广州“2018年房地产市场调控会议”的记录:

>> 增城区从10月22日开始取消限价政策,备案价一次申报后不能反复调整,一经定价半年不能调价,原则上不能申请上调、只能下调,下调需申请签约价下降幅度不得超过备案价的10%同一预售证退房套数及面积不能超过总签约量的3%同一房源不能多次退签,每套不能退签超2次;超高价房源尽快梳理,申请降价


>> 南沙、花都也有类似措施:不限售不限签,未网签的按实际销售价格自行申报备案价,房管部门公示备案价格;售价不能高于备案价10%,半年内不可提出上调申请,降价必须书面申请;退房退签达到一定比例就停止网签;同一房源不能多次退签;严禁双合同



完整措施还有待官方公示,但从现有信息我们已经可以看出,此次调整重点有以下几个:


>>  首先依然以稳楼市为首要目的,调控基本面不放松


>>  其次引导房企合理确定售价,避免房价大涨大跌


>> 第三,允许房企根据市场实际情况调价,从而促进备案价格和网签价格回归真实,进而杜绝市场上的双合同现象


>> 最后,引导房企合理解决购房人争议,避免出现大量随意退房的现象以免产生不良社会影响。


针对市场上的广泛讨论,广州市住建委也于19日晚迅速做出回应。回应称近期市、区住建部门“对新建商品住房预售和网签价格指导机制进行优化”,并未否认调整限价的传言,但也重申了“调控力度不放松”、“各项调控措施不动摇”。



因此我们需要理性看待此次限价调整的影响,多重因素决定了“取消限价”很可能只会在广州三区实行,并不具备大规模扩散的基础。



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限价调整的可能原因
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1.杜绝市场上的“双合同”现象、防范买卖双方矛盾激化


目前业内大多数声音均认为此次限价调整重点针对的是广州楼市一直存在的“双合同”现象,住建委的回应中“严禁开发企业拆分价格报备”也正是针对的“双合同”问题。


过去由于限价政策严厉,新房价格被严重压制,在购房需求非常旺盛的情况下开发商会与购房人签订两份合同,表面上合同价符合备案价要求,实际上购房人要以高昂的装修费等其他名目付更多房款,直到达到市场价格水平。因此在“双合同”的存在下,市场房价不仅没有被限制,多出来的房款不能贷款反而变相增加了刚需购房人的门槛和负担。


如今楼市热度有所下降,调整限价措施后“双合同”也就没有存在的必要了。政府部门调整限价也正是为了让房企备案价格回归真实水平,通过让买卖双方的合同透明化正规化,可以减少可能发生的摩擦。


2.防止房价波动过大,稳定市场


在当前楼市降温的背景下广州住建委及时出台控制房价涨跌幅的措施也是为了稳房价,避免出现波动过大引起的各方争端。毕竟房地产行业涉及开发商、银行、投资人、购房者等多方利益,房价波动过大可能会引起银行不良贷款率上升,严重时还可能波及其他金融机构,产生金融风险。


由此我们可以看出,当前的限价调整政策一方面是顺应市场趋势促进市场回归正常的举措另一方面也是为了稳定市场、预防楼市波动而出台的区域性、应急性措施


而全国各城市毕竟市场差别很大,各地经济人口和楼市供需情况都不相同,出现房价波动的也只是部分地区,此时调整限价更适合楼市供需关系不紧张的地区。对于众多一二线城市而言,贸然放开限价显然是不太符合国家“坚持楼市调控不动摇”的方针的,因此我们认为未来限价调整可能只会小规模出现在部分城市的非核心地区。



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积极意义
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虽不建议对广州此次的调整政策过度解读,但不可否认,在当前楼市热度下降的情况下,限价政策的合理调整确实是一个积极信号


>> 适当放宽非热门区域的限价政策可帮助市场房价回归真实,让统计数据更真实也有利于市场健康。


>> 释放出政策“灵活”的信号,让市场对政府调控更有信心,相信在“灵活”调控政策的指引下,楼市会更平稳地发展。




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