9月21日,阳光城宣布2018年销售额破千亿,成为今年新晋千亿房企第一家。中梁紧随其后杀入千亿房企的阵营。在当今的房地产行业,为什么规模在百亿级的房企都在冲刺千亿?


在比拼规模的主流的地产开发领域里面,默认存在着三个关键规模:



规模化道路的房企冲刺千亿是由于生存所迫,“规模路线”房企竞争激烈,整体运作体量较大而又未达到规模经济若不冲千亿则有很大可能性会被地产行业发展的“洪流”所冲上河岸,消失在大众的视野中。因此中型房企“活下去”的“华山一条道”就是成为千亿房企。


规模对于房企来说永远是个潘多拉宝盒,打开后可能是宝藏,也有可能是邪恶。




| 宝藏 or 邪恶之一 |

项目运作成本


对于百亿级别房企而言,运作项目数量和规模与千亿级房企差别悬殊,议价能力不强,对项目建设所需的各种材料、设备的采购成本控制能力有限,因此更上一层楼的机率相对较小。


项目运作成本高不利于房企抵御房地产市场的波动在行业波动较大的情况下,百亿房企所受到的市场负面影响更大,难以通过控制成本保证利润空间,因而整体的销售面积与销售总量被压制,想达到千亿规模道阻且长。




| 宝藏 or 邪恶之二 |

融资能力

房地产企业融资途径主要来自银行贷款、公司债券和非标融资。其中,银行开发贷为房企最主要的融资方式。而房企规模是现有资本市场、国际投行、金融评级机构的首要参考数据


例如,中型城商行对房地产开发贷利率的考量就是按照房企的排名而分档的。百亿房企开发贷利率相对高于排名靠前的房企仍然较高。一些银行要求的门槛更高,有的只提供给排名前30名的房企较优惠的利率。


如下表所示,2018年前30名的房企中,前24名都为千亿房企,占比80%。因此,对于百亿房企而言,提供较低开发贷利率的银行仍然有限,导致融资成本相对更高。当百亿房企想要扩大项目规模与数量时,需要考虑利润边际正在逐渐变小,冲千亿规模的风险却在大幅提高,因而冲千亿要求房企在每一环节保持低容错率,当其中一个项目出现运作不当资金链断的情况,整个房企将难以存活。而很多冲千亿的房企则是倒在这一关。




| 宝藏 or 邪恶之三 |

资源获取与整合能力

从房企角度来看,项目开发需要有成本控制能力,融资能力外,资源获取能力也尤为重要。资源获取能力主要体现在两个层面,一个是拿地能力,第二个是资源整合能力。


拿地方面,今年1-9月房地产企业拿地金额TOP50中,拿地金额排名前20都为大型房企。随着城市产业建设标准的提高,拿地所需条件更高,大型项目偏好大规模房企比如规模已达758亿的房企祥生地产,其拿地面积仍只为碧桂园拿地面积的十分之一,万科拿地面的四分之一,新城控股的三分之一。拿地能力的劣势直接导致了冲千亿大关的巨大阻碍。



冲千亿的中型房企另一关键在其资源整合能力方面。而在资源整合上,房企的规模、品牌决定了其号召力。房企的项目基数决定了其客户群体数量与其所能创造的附加值。


例如11月5日华润置地与小米联合拿下北京两宗地块事件。从小米本身来说,其有“互联网+”的创新思路,在和地产业务结合方面有较好的表现。而对于华润来说,其本身也需要导入互联网的资源,进而在智慧社区等方面形成更好的产品线。两个企业联合拿地,既降低了土地成本,也有助于后续其他业务的合作。


而这样的好机会对于千亿房企来说会更多,拥有较好资源的资源方比如小米,选择合作方时首先考虑的则是TOP10的知名房企,因此百亿房企其想要通过资源整合发展的空间有限,难以与不同行业的合作伙伴进行优势的互补创造出更高的产品独特性与企业价值,在其他瓶颈难以突破的同时,公司发展容易停滞不前。



| 宝藏 or 邪恶之四 |

人才数量 & 质量

房企的博弈还包括人才的博弈,想要进军千亿房企行列,需要优质的人才。在操盘多个项目时,能够控制所有项目投资回报率。而规模越大,对于整体项目质量的把控更为艰巨,因此培养人才与留住人才格外重要。


并且冲刺千亿规模对于中型房企的人才数量和质量也有一定要求,而中型房企中能力较强的人员有限,因此冲千亿规模房企在掌握了前三项能力前提下,更需要克服人才短板。


总 结


房企在不同阶段,在自身禀赋和历史问题的前提下,会有不同策略的选择和侧重。在细分市场,比拼的就不再是规模,成功背后是天时,是地利,是整合资源的能力,以及团队的操盘和运作能力。


类比酒店行业,五星级酒店的存在并不会扼杀所有经济型的酒店的生存与发展。因此,“巨无霸”级别房企可以和“小而美”房企和谐存在于房地产市场这股“洪流”中


而对于“巨无霸”和“小而美”以外的百亿级别房企,虽然千亿这道生存的门槛难以跨越并且需要一定的努力、耐力与实力,但是跨越之后拥有的发展平台也会更加的广阔。


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