10月,香港的太平山顶文辉道流拍几宗土地,这在过去香港楼市长期的牛市下并不常见。当前香港楼市的火爆行情的确有所降温,今天就带大家走进香港房产市场,分析近期楼市下跌的原因。




一、香港楼市行情回顾



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03年后重启上涨之路


1997年,虽然香港在金融战中击败了索罗斯,但危机也让香港房价跌去了7成,仅600万人的香港有10万人变成了负资产,产生了数十起自杀事件。


彼时的张卫健,在危机前突击进入楼市,一夜之间首付跌没了,资产变成负数,此后的十年基本靠在大陆拍剧还债。


从亚洲金融危机开始,香港楼市度过了一段漫长的熊市,跌势持续6年才告一段落,直到03年年底,香港楼市又重启上涨行情。2012年香港房价就已经超过了97年历史高位,此后不断波动向上。


数据来源:WIND



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香港各区房价出现不同程度下跌


连续多年大涨之后,香港楼市的火爆于18年下半年降温,尤其是最近两个月,香港楼价增长开始放缓。最近反映二手房市场的中原楼价指数(CCL)连跌6周,最新报182.04点,按周跌0.58%,6周共跌2.07%。


10月香港十大蓝筹屋苑买卖合约登记101宗,总值7.63亿元,较9月的125宗与11.4亿元,分别下跌19.2%33.1%。分楼盘来看,海怡半岛10月平均售价14,033/呎,较今年最高价17,867/下跌了21.4%,其他主要屋苑价格基本都有不同程度的下跌。



二、内外部因素影响,香港楼市承压


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贷款利率提高,购房成本加大


近年香港楼市持续上涨,主要是受美联储和中国大陆央行共同放水的影响,外部资本持续流入香港带动楼市上涨。目前香港采取的是锚定美元的联系汇率制度,随着美联储货币政策收紧,香港为了维持汇率稳定只能跟随美国一同加息。


截至10月,香港按揭贷款利率最优惠的也达到了5.125%,购房者负担沉重。作为给楼市降温最有力的武器,加息是香港楼市9月后出现量价齐跌的主要原因。



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美元回流本土,香港楼市资金被抽离


资金涌入推升资产价格,资金逃离则会打压资产价格。


美国总统特朗普上台后,其主要执政思路就是吸引世界美元资本回流本土。今年年中,美联储宣布上调联邦基金利率目标区间 25 个基点,至 1%-1.25%,正式启动年内第二次加息,除了加息还进一步缩减美国国债与住房抵押贷款支持证券(MBS)的规模,未来货币政策收紧这一趋势仍将继续。


在美元加息的影响下,不管是实业资本还是金融资本,都在加速逃离香港。美元兑港币汇率大约在3、4月份就触及7.85的高位,此后美元一直保持强势状态。香港当局为了维护港币汇率稳定,在港币对美元的汇率跌到7.85,便会动用外汇储备,以美元买入港币防止港币进一步贬值。


今年以来香港当局累计22次出手,大约动用了100亿美元来稳定港币汇率,香港汇率承压是资金外汇最直接的体现。在过去,持续流入的资金抬高了香港楼市与股市,现如今就成了下跌的助推器。



三、人多地少难改变,香港楼市基本面仍乐观


一直以来香港楼市快速上涨的主要逻辑就是香港人多地少,这是房价上涨的最根本动力目前香港人均居住面积仍为全世界倒数。最令人触目惊心的就是那些劏房(tāng fáng,又名房中房,是香港出租房的一种),人还在世却早已住进“棺材“之中。这意味着香港楼市仍然存在巨大的购买需求,只是还未释放



香港房价已经持续上涨了多年,目前已经步入调整期,这与内地楼市的情况几乎是同步的。由于香港房地产市场更加市场化,政府对于地产行业的影响和依赖程度没有内地那么高,因此市场波动的力度和幅度较大,短期的下跌只是市场的正常调整,不必过于惊慌。


未来香港楼市的基本面仍然向好,房地产市场仍然具备充足的上涨动力,相信本轮市场调整周期不会过长,对于香港楼市仍然要保持足够的信心。

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