我们在对资金进行配置的时候,经常会纠结到底是直接投资住宅是更优选择,还是投资地产基金收益更高。这里面投资者通常会忽略一个问题,就是税。一般而言,个人投资者若没有常年的税务实务经验及地产投资经验,较难做出一个准确的投资回报率判断,大多情况只能跟着感觉走,运气好就能获得不错的投资收益,若运气不好,则可能入坑。


本篇从个人投资者的角度,运用专业的税务知识对投资地产与投资地产基金的收益进行对比,助力个人投资者在进行投资时有一个更为准确的综合判断。


为了更公允的探讨这一问题,做如下投资背景假设:


1、投资者在生活地有房,购房仅为追求资金回报,且均以购买第二套普通住宅为准。


2、投资的为普通住宅。(因非普通住宅的税负略高于普通住宅,所以追求最大投资回报率的前提下,选择普通住宅探讨更为恰当。)



首先我们先来看一个2年以后出售的案例:


假设1

若投资人投资500万买房,2后出售,可以计算得出以下年化投资回报率。




详细税费与费用总计,计算如下表(是的,真的要交那么多的税):




根据假设我们计算可得上述的年化投资回报率。当满足在2年内房价上升30-35%的情况下,年化投资回报率可以达到9%11%,与目前市面上的大部分地产基金回报率持平。但是投资者购买房产时该房价是否能满足增长率35%存在巨大不确定性,根据当前的地产调控政策以及市场流动性,笔者认为只有眼光独到且判断非常精准的投资人,才有可能精确锁定房价年化增长率高于17%以上的不动产。


但是假如遇到地产周期低谷及市场流动性不足、调控更为严厉的情况,仅挂牌出售和交易过程可能耗费半年甚至更为漫长的时间,若算上挂牌出售和交易过程所耗费的时间,则进一步降低了个人直接投资住宅年化投资回报率。


我们再来看一个5年以后出售的例子:


假设2

若投资人买房后满5出售,可以计算得出以下年化投资回报率。



详细税费与费用总计,计算如下表(税目较2年出售稍微少了一些,但仍旧不少):



根据上述情况,我们不难发现持有5年出售的税收负担对于持有2年出售的税收负担略低一筹。因此年化投资回报率高于仅持有2年便出售的投资人。其次我们看到只有当5年后的房价增值75%的情况下,年化投资回报率可以达到13%,同比若投资地产基金,根据复利计算,与目前市面上的产品基本持平。但是该假设是基于投资人购买的不动产以年化增长率15%的速度连续增长5年,因此不动产持有时间越长,更需要精准的判断与高瞻远瞩的眼光,根据历史以往业绩,除行政政策的巨大红利及一线城市部分中心城区位置(但因政策调控难以投资)以外,大多数不动产均较难以满足如此快速的增长速度要求。


总结


读完本文,相信各位对个人投资者直接投资住宅中,各种税目对投资回报率的影响有了更为客观与具体的了解,也根据两个假设清楚明白在满足何种房价增长率的情况下获得多少年化投资回报率。


>> 从地产调控政策分析


在实际情况下,高净值客户的投资金额会大于500万的假设。同时,一般高净值客户皆拥有两套以上不动产。


首先根据现行政策,个人投资者难以在自己熟知的实际生活地继续进行不动产投资行为,只能转向其他不熟悉的城市或地区,笔者认为若盲目投资不熟悉地区的不动产将会极大的加剧投资风险。因此直接投资住宅的策略对于高净值客户而言存在普遍难以再实施的客观状态。


其次,现行政府对地产调控的态度为允许房价温和上涨,不希望爆发式上涨,因此寄希望于房价像过去十年如此快速的上涨是不太现实的。即直接投资住宅的投资回报率存在较大不确定性。然而若投资地产基金的投资回报收益率是相对稳定且风险可控的。




>> 从资金层面分析


目前投资买房对于高净值客户而言,一方面杠杆更难撬动,另一方面资产流动性较差。相较于直接投资住宅而言,投资地产基金产品的投资期限最长不超过两年,且由专业团队操盘,能够实现短期内去化,对于投资者来说只需关注未来 2-3 年内地产行业的动向即可,资产的流动性就大大的提高了。


>> 综上所述


直接投资住宅的投资收益率在满足一定条件的情况下与投资地产基金相持平。但是这个条件需要对所投不动产所在地的地产行情有非常深入的了解与精准判断,因此对于投资者提出了更高的要求,需要花费更多的精力与时间去进行了解,以及投后需要对当地的地产行业进行持续追踪。


另一方面,地产基金是一个很好的投资渠道,因投资地产基金的年化投资收益率稳定在10%以上。同时投资地产基金有利于房地产金融的创新、地产市场的稳定与居民的财产性收入,规避因银行系统承担过多的房地产贷款而发生系统性风险。从宏观角度来说,更多的投资人以投资地产基金而取代直接投资住宅,可以降低国家系统性风险发生的可能性。


高净值客户对于地产投资向地产基金转变可以说是必然的趋势,在购房调控如此严格的情况下,地产基金对于高净值客户是更为理智的选择。


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