本篇主旨在于介绍投资者不能不知道的基础税务知识:个人投资者买房涉税相关实务与税务规定。那买房,到底要交多少税呢?

    

涉税税目规定与算法


对于个人投资者投资普通住宅涉及的税目相对繁多,通读本文后,希望可以帮助投资普通住宅的投资者全面了解这其中的综合税负。个人投资者买房涉及增值税、城市维护建设税、教育费附加及地方教育附加、个人所得税、土地增值税、印花税、契税。


在全面了解各个税目之前,我们先来聊聊什么是普通住宅?普通住宅与非普通住宅的区分标准为:

1、住宅小区建筑容积率在1.0以下(不含1.0)

2、单套建筑面积在144平方米以上(不含144平方米)

3、实际成交价格高于同级别土地住房平均交易价格1.2倍。


以上三点只要符合一个,即为非普通住宅。反之则为普通住宅。


在详细介绍涉税税目规定与算法之后会举例计算,为了便于举例,下述举例都以个人投资者投资非北上广深普通住宅为例。



一、增值税


个人出售住房应当以出售方为纳税义务人,在实务中,买卖不动产双方有较大比例的案例约定买受方承担所有税费,因此特别指出,在不动产买卖中,除契税以买受方为纳税主体,其余税目皆以出卖人为纳税义务人。具体详情如下:



举例说明:

若绿绿先生作为个人投资者投资500万在非北上广深购买住宅,持有1年出售,则需要缴纳土地增值税,若出售价格为530万元,则就530÷(1+5%)×5%=25.23万元。若持有时间超过2年,则该笔税费不必再缴纳。


补充说明:

若绿绿先生作为个人投资者在北上广深购买非普通住宅,持有时间超过2年的话,仍需缴纳增值税,若500万为买进价,530万为卖出价,差价30万元,则套用上述公式仍需缴纳1.43万元若为非北上广深则免征因此投资者需要格外关注投资不动产所在地是否为北上广深和持有时间以2年为节点。



二、城市维护建设税、教育费附加、

地方教育费附加


城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加统称为三小税,此三种税目以增值税纳税义务人应纳增值税纳税金额为计税依据,按规定税率计征,纳税义务人为不动产出卖方。


其中,城市维护建设税的税率按不动产所在地进行区分,不动产所在地坐落于市区按增值税金额的7%计征,以此类推,县城、镇以5%,市区、县城或镇以外的地区按1%计征。教育费附加和地方教育费附加按应纳增值税金额的3%2%分别计征。


在实务中,不同地区的三小税税率因各地经济发展情况不同,就该三小税而言各地实际税收政策略有不同,根据不同地区的具体政策,会有相关税收优惠,实际税负可能低于税法规定。



举例说明:

绿绿先生就应当缴纳的增值税金额为三小税的纳税基数,比如绿绿先生投资了非北上广深的不动产500万,持有1年后出售价格为530万,则就25.23万应缴纳的增值税为基数计算三小税,25.23×(7%+3%+2%) =3.03万元。因此从这个例子中我们不难发现,应当缴纳的增值税越多,需要附加缴纳的三小税金额也越高。




三、契税


契税是以在境内转移土地房屋权属为征税对象,向产权买受人征收的一种财产税。征税对象为境内转移土地和房屋权属。契税的税率为3%-5%的幅度内,由省级政府具体规定。计税公式:应纳税额=计税依据*税率,其中计税依据为成交价格。


根据现行税法相关政策,买受人个人购买住房的契税相关税收优惠如下:




备注:北京市、上海市、广州市、深圳市暂不实施第3项契税优惠政策。


举例说明:

契税以成交价格,多以合同价为计税依据。绿绿先生向红红小姐出售一套不动产,该不动产合同标的为530万元的话,那就按照530万乘以税率,若有税收优惠即按税收优惠,若无税收优惠则比照当地契税税率计算。



四、个人所得税


个人出售自有住房所取得的所得应按照“财产转让所得”项目征收个人所得税,以实际成交价格减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用后的余额为应纳税所得额,适用20%的税率。个人所得税纳税主体为出让方。


其他个人如果不能提供完整、准确的财产原值凭证,不能正确计算财产原值和应纳税额的,对其个人所得税实行核定征收。


其他个人,是指自然人,不包括个体工商户、个人独资企业和合伙企业的自然人投资者。


部分城市实行区别普通住宅与非普通住宅差别计征政策,具体如下:



备注:

利润=本次出售的核定价-【购入的合同价格+购入所缴纳的契税+本次出售的增值税及其附加税+装修费用(购入房屋合同价格的10%)+购房按揭贷款利息】


根据不同城市的省级政策调控不同,上述政策存在差别。


举例说明:

若增值率大于14%都会选择全额乘以百分比的方式缴纳个人所得税,因为这种选择在一般情况而言远低于选择利润20%缴纳个人所得税。若增值率小于14%,因为增值部分较小,缴纳完税费后,实际利润较低。因此选择增值部分乘以20%缴纳的个人所得税更低。


绿绿先生购买出售一套不动产,买入价500万元,出售价格530万元,就税务核定价530万元减去增值税25.23万元,得出504.77万元乘以税率1%,得出个人所得税5.05万元。




总结


个人投资者投资住宅应当持有更长的时间且投资对象为普通住宅为宜,选择此种投资策略可以将综合税负保持在一个相对较低水平。上述举例绿绿先生出售非北上广深普通住宅,买入价为500万元,出售价为530万元。其中需要缴纳增值税25.23万元,三小税总共缴纳3.03万元,个人所得税缴纳5.05万元,总共需要缴纳税费33.31万元。红红小姐购买了一套530万元的普通住宅,需要缴纳5万元左右契税。在本案例中房价增长率不满10%且不动产持有时间短于2年情况下出售,双方应缴纳税费总额是大于增值部分的。因此投资者在做投资决策时一定要重视税负对收益的巨大影响。


*注:因各地方税收优惠政策和调控政策,存在微量计算误差。


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