通过冲高规模来谋得生存和发展空间,已成为房企上半场竞争的主旋律。而在这场刀刀见骨的竞争格局中,一些房企表面风头正劲,实则暗藏危机。2018年下半年以来,房企进入下半场,冲规模转向有质量的增长曾经一味地追求规模,加杠杆,在面临融资端收紧,销售端需求下滑,深陷高成本土地的房企出现资金链条紧绷甚至断裂的风险。当然,做到有质量的高增长并非一蹴而就,做到有品质的高速增长更是难上加难。    


而世茂房地产(以下称“世茂”或“世茂房地产”)就是业内一家为数不多,风格稳健,追求有品质高增长的房企,从今年的表现来看,世茂房地产已成为头部房企中最稳健的企业之一。


“世茂”的创意视频    


(由于考虑财务数据的完整性、全面性、即时性,本文的大部分数据,选用世茂2018年上半年报数据)


1
公司业绩
销售额高速增长,利润率行业领先



在众多房企近五年销售CAGR(复合增速)业绩表现强劲的情况下,曾经的TOP10房企世茂房地产却因战略上的“主动调整”,使得业绩在前三年出现了掉队,不过调整完毕后,公司重新拾起增速2018年上半年销售额大幅度提升,销售排名前进至14名,而据最新1-11月的数据,世茂销售额1,551亿,原定全年目标1,441亿,提前完成年度业绩指标。销售排名前进至11名,权益金额更是挤进前10。利润指标方面2018年上半年,实现毛利额132.07亿元及毛利率31%,毛利率较去年同期上升1.4%。净利润61.8亿,同比增长15.2%,公司净利润率始终保持稳定,在行业内处于领先位置。


2013-2018H1销售及增速情况(亿元)

数据来源:兴业证券,绿创金融


2014-2018H1毛利率及净利率

数据来源:上市公司公告,绿创金融



2
战略布局
土储聚焦“红利区域”,业务多元化显成效


1、土地储备:布局长三角、粤港澳大湾区,严控土地成本

土地储备是房企发展的生命所在,没有土地储备,就无法继续有效开发。上半年公司新增48 个土地项目,新增土地储备773 万平米,总地价为461 亿元,平均土地成本为5,966 元/平米,成本与上一年度相比有明显下降。公司的投资策略转变为一二线为主,外溢三四线为辅,兼顾盈利性和抗风险性同时世茂紧跟国家级战略方向进行区域深耕,聚焦有战略支撑、经济水平较高且需求旺盛的“红利区域”,截至2018 年6 月,公司的土地储备达到5,162万平米, 相比2017 年末增长了7.8%,开发项目为213 个,覆盖84 个城市。总土储的对应货值约8,800亿元,其中长三角地区、粤港澳大湾区、福建、华北地区和其他地区分别占比25%23%23%18%11%。特别要提的是,世茂在福建区域优势明显,土地储备也功不可没,福建区域竞争激烈,多家企业虎视眈眈,但2018上半年,世茂依然稳居福建区域TOP1。据第三方机构统计,世茂在福建的销售额达到了262亿元,占世茂集团上半年整体销售额的36.2%


公司的土地储备及区域划分

数据来源:世茂房地产官网


2、业务布局:多元发展格局已显成效

世茂依托房企的优势,试图在城市发展、为城市赋能,为实现有品质的高速增长注入可持续发展的基因和内驱力。2018年上半年,世茂酒店、租金、物业及其他收入同比上升14.7%,达到19.0亿元。

在高科技领域,与知名AI巨头商汤科技展开了战略合作,来推动产城智能升级,为“地产+人工智能”发展提供新的探索模式。目前世茂发展版图已覆盖地产、酒店、商业、主题乐园、物管、金融、教育、健康、高科技等领域,形成了多元化业务并举的“业务共同体”,实现可持续发展的能力越来越强。


酒店、租金、物业及其他收入

数据来源:世茂房地产官网


3
财务策略
财务稳健评级高,资金端融资成本低


信用评级代表了金融机构对企业的信赖程度,进而会影响公司的融资成本而稳健的财务策略、优秀的财务表现,让世茂持续性地得到了资本市场的认可。2017年便获得大公国际、联合信用评级、中诚信国际几家境内评级机构的AAA评级,同时,世茂获得惠誉、穆迪、标准普尔三大国际评级机构分别给予BBB-、Ba2、及BB+的信贷评级,是极少数获得境外投资级评级的内地民营房企之一。


世茂房地产主体信用评级一览

资料来源:每日经济新闻


基于优秀的信用评级,2018年上半年世茂的平均融资成本5.65%,远低于行业水平。在地产融资偏紧,融资成本高企的2018年,实属表现优异。我们以某知名房企为参照系,可见世茂融资成本之低。看11月末的新闻:


新浪财经某知名房企XX再发美元债,利率达11%距上次13%发行18亿美元债发行不到20天!


负债率的下降,既降低了公司的财务成本,也为利润率的持续提升提供动力。世茂以其低成本的融资渠道,保证了其足够的支付能力,加上行业内较低的负债率,支撑了企业的扩张,使其拥有更多的腾挪空间。


负债率及平均融资成本

数据来源:兴业证券,绿创金融


当然,亮眼成绩离不开这几年的苦练内功:在运营效率上,区域公司化运营,充分激励区域公司的潜力和产能。在管理上,充分授权地区公司,让公司的每个员工细胞的活力都调动起来。


而具有前瞻性的战略布局,稳健的财务策略,运营与管理上不断苦练内功实现的“有品质的高速增长”,也为世茂在房企下半场的厮杀中赢得了先机


返回

深圳绿创资本控股有限公司

服务热线

400-820-5366

上海市黄浦区黄陂南路838弄中海国际中心A座1908室

lvchungcapital@lvchung.com

021-61194567

微信公众号

Copyright © 2019 深圳绿创资本控股有限公司 粤ICP备19050269号-1